Как правильно брать ипотечный кредит


Руководитель социального проекта "Стоп! Коллектор" Вячеслав Курилин рассказывает об ипотеке.
А также на сайте
62 комментариев
Pavel
Ипотека:)

На всякий случай, если кто-то сам не считал реальную разницу между арендой и ипотекой, привожу расчёт реальных данных.

Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.

Все приведенные цены действительны на 19 января 2014, для города Мурманск. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. "свободный рынок" уже практически везде "сам отрегулировал" соотношения между стоимостью жилья и его арендой.

Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.

Дано:
2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.

Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир - 2,590,000 рублей.
Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.

Стоимость аренды квартиры - 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.
Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.

Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только жильё.

Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг

Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта - на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).

Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:
1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.

Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.

Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку - нет.

В моём случае хозяин квартиры заявлет, что коммулка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к. во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.

Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатноый квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.

Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:
1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.

Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.

Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и... берём квартиру в аренду.

Берём квартиру в аренду, чтобы "переплачивать чужому дяде"

Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц. НО:
1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.

Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!

Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.

Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!

И вот что мы получаем в результате.

В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взонос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:

Год 1:
(43,062 - 17,000) 12 = 312,744 накоплений 375,000 = 687.744 рублей или
(35,635 - 17,000) 12 = 223,620 накоплений 375,000 = 598,620 рублей

Год 2:
687,744 312,744 = 1,000,488 рублей
или
598,620 223,620 = 822,240

Год 3:
1,000,488 312,744 = 1,313,232
или
822,240 223,620 = 1,045,860

Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку "ипотеки".

Кому лень считать, сообщаю:
вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет, вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.

С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).

При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной "подушкой" кэша на всякий непредвиденный случай!

Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению

Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.

Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).

Вся лирика вроде "живём в своём жилье", "не надо ютиться по съемным квартарам", "зато уже можем делать ремонт", активно навязываемая банками - не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.

Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по котому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.

Ещё немного о росте цен и процентах

Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов... Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.

Короче говоря - если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.

Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.

Начало первого года:
кидаем на депозит 375.000, сэкномленные на первом взносе.

Год 1 закончился:
у нас в банке лежит 375.000 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)12 = 312,744 накоплений и получается
412,500 312,744 = 725,244
или
412,500 223,620 = 636,120

Год 2:
725,244 1,1 312,744 = 1,110,512
или
636,120 1,1 223,620 = 923,352

Год 3:
1,110,512 1,1 312,744 = 1,534,308
или
923,352 1,1 223,620 = 1,239,307

Год 4:
1,534,308 1,1 312,744 = 2,000,482
или
1,239,307 1,1 223,620 = 1,586,858

Год 5:
2,000,482 1,1 312,744 = 2,513,151 - Оно?
или
1,586,858 1,1 223,620 = 1,969,164

Год 6:
Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.
Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).

Год 7:
Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.

Вот такая незамысловатая математика.
15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.

Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.
Stanley Kirsh
Самая хорошая ипотека - это та которой нет!
Все о недвижимости Саратова. АН Новая квартира
Хорошее видео, молодец. Только в кое чем не соглашусь с точки зрение математики.
Вы рассказали про аннуитетный и дифференцированный платежи. И сказали, что по дифференцированный платежу будет чуть больше платеж. А вот цифры насколько больше и как долго вы не привели.

По дифференцированному платежу платежу будет значительно больше первый платеж.
Рассмотрим пример
Для удобства расчетов возьмем сумму кредита в 1 000 000 рублей.
Срок платежа 15 лет. Ставка 10% годовых.
В случае если платеж:
дифференцированный 13 888 рублей 89 копеек в первый месяц
аннуитетный 10 747 рублей 00 копеек постоянно
Во-первых, сторонники дифференцированного платежа обычно говорят, потерпите немного и потом вы будете платить меньше, специально много раз считал, разные суммы на разных калькуляторах, и всегда получал примерно одно и тоже. Если это срок ипотеки 15 лет, это через 6 лет и 5 месяцев, а если срок кредита 20 лет, то через 7 лет и 5 месяцев.

Как видите, терпеть пришлось бы долго. И в первые 6 или 7 лет очень много переплатить.

В современной истории России, бывало и не раз, что за такой период деньги могли обесцениться в 2 раза и больше. Так зачем платить дорогие деньги, лучше потратить эти деньги на себя.

Второе, по аннуитетному платежу вы можете платить досрочно. Из моей практики большая часть тех кто взял кредит досрочно погашает их. Вы об этому об этом сказали, но в примере перевода в дифференцированный платеж.

Третье, сторонники дифференцированного платежа забывают еще один важный момент, по аннуитетному платежу сумму кредита дадут больше, чем по дифференцированному. Это важно, так как, заплатив немного больше денег, можно купить квартиру с ремонтом получше, чем взять хуже и потом отрывать от своего бюджета еще деньги на ремонт.

В четвертых, я не рекомендую брать кредит на пределе своих возможностей, лучше иметь запас прочности, чтобы, если у вас в жизни что то пошло не так, можно было продолжить платить кредит, а не возникла ситуация что вы не можете это сделать. И про это рассказывали что люди выдохлись и тут я с вами полностью согласен.
Как видно из анализа выше, по аннуитетному платежу запас прочности сделать проще.

Пятое. Когда вы взяли кредит, то у вас еще есть такая возможность как рефинансирование. Это снижение процентов по кредиту.
Как это выглядит. Спустя какое то время, после того как вы взяли кредит, могут упасть ставки по кредитам. Обычно банк, в котором вы брали, не хочет снижать ставку по своему кредиту, или снижает немного.

А если обратиться в другой банк, то можно взять кредит на значительно более лучших условиях и погасить предыдущий кредит. И на этом вы получите большую экономию по переплате на процентах за кредит.

В моей практике максимальная сумма экономии была в размере 3 100 000 рублей за один кредит.
Максим Егоров
Ещё один рекламный обзор от банка(почему ты не говоришь про снятие обременения, обязательные страховки, платежи за открытие счёта, оценки и как это всё заморочено нужно делать)
Все обзоры про ипотеку рекламные, все делаются с посылом, что чтобы её взять нужно приложить усилия, нафига вам стараться влезать в этот геморрой. Это вам не нужно и не нужно заморачиваться, как её платить, собирайте деньги, а не одалживайте, недвига дешевеет. Не найти ни одного подробного обзора про то, как снимать обременение после её погашения(а это похлеще геморрой, если вы в другом регионе живёте):
1)закрытие счёта(можно у себя в городе)
2)визит в банк(обязательно там, где брали)
3) ожидание...
4) визит в мфц с представителем банка(обязательно там, где брали), где вам дадут всего лишь опись принятых документов и скажут, что в своём мфц вы можете получить уведомление о прекращении обременения через 5 дней.
5)ожидание...
6)визит в мфц своего города, где не знают такого документа: "Уведомление о прекращении обременения" и предлагают вам просто получить выписку ЕГРН, которая вам не нужна, за 400 рублей
7)визит в мфц(где брали), где вам должны дать 2 экземпляра этого уведомления и 2ой не дают по причине отсутствия у вас доверенности от банка, но вы должны получить два....
... это только снятие обременения, а ещё после постройки дома вы должны заказать оценку, сделать страховку квартиры, это всё обязаловка, так как квартира принадлежит банку....
... а в начале вы заплатите за открытие счёта, за страховку жизни(без неё вам не дадут ипотеку), если в строящемся доме....
... а нам все блогеры расказывают, как правильно её платить....
...ТАК ВОТ: ЕЁ ЛУЧШЕ НЕ ПЛАТИТЬ И НЕ ВВЯЗЫВАТЬСЯ В ЭТОТ ЛОХОТРОН, СТРАЙТЕСЬ ПОРЕЖЕ ВЕСТИ ДЕЛА С ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ(БАНКАМИ, ЗАСТРОЙЩИКАМИ, СТРАХОВЫМИ КОМПАНИЯМИ И Т. Д.) - ОНИ ЗАРАБАТЫВАЮТ НА ВАС И ТОЛЬКО НА ВАС, ЕСЛИ У КОГО-ТО ПРИБЫЛО, ЗНАЧИТ У КОГО-ТО УБЫЛО. ЭТОТ ЗАКОН ЗАПОМНИТЕ НА ВСЮ ЖИЗНЬ.
Людмила Дмитриева
На счет выселения не согласна, у меня знакомый не платил всего три месяца и потерял работу, так вот ему предложили продать самому квартиру, он не стал этого делать, так вот банк продал сам и по цене ниже рыночной и без его согласия, а его письменно ознакомили с этим и в итоге у него ни квартиры, ни денег, так как все платежи ушли на проценты, а жильё было единственным. Ипотека-это квартира банка, хоть и есть свидетельство о собственности, но с обременением и не будешь платить- заберут и не спросят.
Natasha Mana
Ставки бешеные у нас в стране по ипотеке, согласна.Но накопить средней семье которая снимает квартиру это просто нереально, я тоже пересчитывала и пришла к выводу что копить и платить чужому дяди...или так же платить в банк оно то на то и выходит, что так платишь что так только чуть больше переплата но опять же можно гасить досрочно, пррсто жилье в ипотеку надо брать минимальное которое потяните.
Estebancheg
Почему все "специалисты" говорят: "АннуитеНтный"? Правильно говорить "аннуитетный".
Radeon Borodach
самый лучший способ ипотеки это не брать ипотеку, вы живёте один раз и переплачивать миллионы за квартиру оно того не стоит, проще накопить самому
Katerina Konovalova
он сам на вид как коллектор
Яромир Ягр
Правильно говорит.
Знакомые взяли квартиру в ипотеку на пять лет, ..и уже погасили кредит(как об'ясняет этот чел.имнно погашая ТЕЛО КРЕДИТА, при этом уменьшая % по кредиту.) Погасили за 2.5 года...
Максим Макс.
Ovshinnikov Pavel - у тебя очень грамотное рассуждение,мне нравиться, это особенно актуально когда цены на аренду и на сами квартиры падают на 20-40 % , а % на ипотеку не очень то и спешат падать
Ирина Федорова
Не совсем верно. Если при покупке квартиры ты вносишь 40% сразу и впоследствии выплатив сумму кредита ты не должен лишаться единственного жилья за проценты, которые насчитаны до дня не оплаты.
Ольга Ежова
Спасибо! Всё очень четко и понятно!
Марат Урасбактеев
Почему при досрочном погашени (сокращаю срок ипотеки в Сбербанке) каждый раз увеличивается процентная ставка ?
Мугтасимов Рустем
Где это банки дают 3- 6 месяцев на выбор недвижимости,2 месяца максимум не успел так не успел соберай документы занова и подавай за ново на одобрение
Albert Ali
Лучший вариант вообще не брать "кабалу"
Вован Тупин
Важная информация.спасибо вам!
Севара Крутикова
Спасибо за совет
Елена Ревякина
Извините,я может быть ,прослушала- ответьте,пожалуйста на вопрос:может ли Сбербанк перевести меня с аннуитетного платежа на дифференцированный по моей просьбе
Александр Черненький
Бю
Yuriy Vasiliev
Глобальная система долгового рабства.

“Не давай в роcт брату твоему[1] ни серебра, ни хлеба, ни чего-либо другого, что возможно отдавать в рост; иноземцу[2] отдавай в рост, чтобы господь бог твой[3] благословил тебя во всём, что делается руками твоими на земле, в которую ты идёшь, чтобы владеть ею[4].”
— Второзаконие, 23:19, 20.
“И будешь господствовать над многими народами, а они над тобой господствовать не будут”
— Второзаконие, 28:12.
“Тогда сыновья иноземцев[5] будут строить стены твои и цари их будут служить тебе[6]; ибо во гневе моём я поражал тебя, но в благоволении моём буду милостив к тебе. И будут отверзты врата твои, не будут затворяться ни днём, ни ночью, чтобы было приносимо к тебе достояние народов и приводимы были цари их. Ибо народы и царства, которые не захотят служить тебе, погибнут, и такие народы совершенно истребятся”
— Исаия, 60:10 — 12.
Шама Го
правильно брать не брать
Nikolai Mikhailov
Ошибка на ошибке. Остерегайтесь друзья
Nikita Brukman
Подскажите, когда вышел выпуск программы? Актуально ещё?
Победун жорик
Спасибо !!!